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??本文作者為興業證券首席宏觀分析師王涵，授權華爾街見聞發表。
內容來自sina新聞
??(4)以“國傢住房銀行為重要載體+銀行及保險機構為重要持有者”的模式將是一個可能的ABS試水模式。
??我們認為，中國通過“按揭-MBS-國傢住房銀行”來階段性穩定房地產市場的政策組合已經開始浮出水面。總的來說，由於中國存量房持有結構不均衡、此前對居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內通過上述模式穩定房地產市場、階段性降低“硬著陸”風險的概率還是很大的。當然，從中長期來看，改善收入結構以使得房價收入比趨於合理，將是地產市場長治久安的“治本”之策
??“330新政”通過稅收政策降低存量房交易成本，應該就有通過提升存量房周轉來穩定房價的意圖。
??要解決這一矛盾，除瞭央行貨幣放松（如通過降準向銀行投放“長錢”）之外，一個便於轉讓按揭貸款的MBS二級市場，無論是從提升銀行投放按揭意願、還是降低風險集中度的角度來說都是非常重要的。從海外經驗來看，在次貸危機出現以前，美國住房二級抵押市場和證券化則是推升美國房地產市場長期繁榮的重要力量，以MBS為代表的資產證券產品已經在美國債券市場中占據半壁江山。
??(1)地產政策大背景：供需趨於平衡，再提政策重心“促投資”轉向“穩房價”；
??穩房價，必須先穩存量房交易量
??往後看，我們認為以“國傢住房銀行”為重要載體設計出售MBS相應資產，而銀行及保險機構為重建融宜蘭宜蘭建融要持有者的模式將是一個可能的ABS試水模式。
??地產“330新政”後，住建部官員稱設立國傢住房銀行條件成熟。興業證券王涵認為，這暗示通過“按揭-MBS-兩房”穩定房價的模式日益清晰。中國存量房持有結構不均、此前對居民按揭貸款支持力度不大，故未來幾年通過上述模式穩定房產市場的概率很大。
??銀行按揭擴張的前提：MBS
??鼓勵存量房交易，除瞭降低交易成本之外，本質上來說還需要提升中低收入階層購買力，以便讓剛需（及合理的改善性需求）能買得起房。中長期來看，這需要提升全民（尤其是中低階層）收入水平，但短期內更立竿見影的方式，是提升金融對這部分人群的支持力度。“330地產新政”調降二套房首付比例以及公積金貸款首付比例，即是其中一條。
??我們在2015年年報《水漲待船高，這次不一樣》及一系列報告中都指出過，2014年以來央行大力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在於商業銀行資產負債期限錯配的問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的居民存款轉變為不穩定（且高息）的同業與理財之後，其降低投放長期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/08105991361249106247777.shtml
??“國傢住房銀行”——中國版兩房？
地產政策 大棋局浮出水面
??促需求盤活存量：加大金融支持勢在必行
??我們在3月1日的周公館法拍撤回報《政府怎麼下房地產這盤棋？》、3月2日的微信《關於地產，政策取向的大拐點》、3月23日微信《“房價保衛戰”中的又一地方試點》均系統性地闡述過我們對於地產政策大方向轉變的觀點——政府地產政策的重心從“促投資”轉向“保價格”。
??再提“房地產政策取向大拐點”
??簡而言之，隨著供需趨於平衡，房價隻漲不跌的階段已經過去，由於中國當前城鎮住宅市值接近150萬億，兩倍於GDP總量，“穩房價”將是確保不出現資產負債表式衰退的重要前提。
??如果我們把房地產看成一種資產，則“量在價先”意味著穩房價首先要穩定交易量。但隨著地產跨過供需的大拐點（考慮在建面積，保守估計城鎮人均住房面積已經接近38平方米），這意味著依靠新房交易量來穩定地產交易不具備持續性。而由於中國存量住房持有結構不均衡，通過加大存量房交易（周轉率）來穩定房價就變成政策必然的選擇。
??實際上，無論是去年央行“930新政”要求加快MBS發展、住建部《意見》中積極推動REITS、以及近期ABS註冊制的推進等等舉措來說，政府樂於看到一個有效的ABS二級市場。
??但需要先回答的一個問題，是這個二級市場主要的投資者是誰？從通過ABS把銀行貸款出表的角度來說，顯然這個買傢不能僅僅是商業銀行。從海外經驗來看，ABS的主要投資機構是擁有長期限資金的保險機構以及兩房。
??在中國養老金制度有待健全、同時“穩房價”需求又較為緊迫的背景下，“國傢住房銀行”概念的提出是否意味著中國版兩房日益臨近？這是一個有意思的問題。按照美國經驗，MBS發展首先需要類似兩房這類具有“一定政府信用背書+資產打包出售能力+支持居民住房金融貸款意願”的機構，而“國傢住房銀行”是以住房公積金制度為基礎而設立的政策性住宅金融機構，因此從設立初衷來看，中國版兩房或已經在路上瞭。
??(3)對銀行來說，MBS是其在期限錯配壓力下投放按揭貸款的前提；
??總結
??繼地產“330新政”後，住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，設立國傢住房銀行條件已經成熟。我們認為，暗示通過“按揭-MBS-兩房”穩定房價的模式在日益清晰化：
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??(2)總量供需平衡背景下，穩房價需要加大對中低收入階層的金融支持；
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